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Les avantages de la SCI

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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La Société Civile Immobilière (SCI), aussi appelée société de gestion, est une forme juridique constituée de plusieurs associés. Elle a pour objet social la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers dont elle est propriétaire. L’exercice en SCI présente sans conteste de nombreux avantages. Mais lesquels ? Les réponses à la question dans cet article.

Les avantages de la SCI

Une SCI, Qu’est ce que c’est ?

La SCI est une société civile œuvrant dans la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle n’est pas habilitée à réaliser des actes commerciaux dans le but de faire des profits. D’une manière générale, la SCI est créée pour exercer 3 types d’activités :

  • La gestion d’immeubles.
  • La mise en location d’immeubles.
  • La construction d’immeubles à l’effet de leur vente.

Comme toutes les autres sociétés, cette forme juridique est soumise à des règles de disposition, notamment des articles 1832 à 1873 du Code civil. Ainsi, la SCI doit être formée au minium par deux associés suivant un contrat de société. La nomination d’un ou plusieurs gérants est également obligatoire afin d’assurer la gestion des biens immobiliers sans l’autorisation préalable des associés pour chaque acte.

Toujours suivant les règles applicables, la rédaction des statuts est nécessaire pour déterminer les modalités de fonctionnement de la SCI. Il n’y a pas de capital social minimum requis et les apports peuvent être en numéraire ou en nature. À noter que ces apports peuvent être représentés par des biens immobiliers dont la propriété est remise à la société en contrepartie de parts sociales. Lorsque l’apport de biens est constaté dans les statuts, un notaire doit en faire la publicité au bureau des hypothèques.

En outre, le partage des bénéfices et la contribution aux pertes sont proportionnels aux parts sociales détenues par chaque associé. De plus, ces derniers sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales de la société.

Quant aux cessions de parts sociales, elles doivent faire l’unanimité des associés. De plus, un acte sous seing privé ou notarié est indispensable pour la constatation de celles-ci. Mais encore, tous les actes de cession doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce pour qu’ils soient opposables aux tiers. Enfin, les raisons de la cessation d’activités de la structure ne peuvent concerner que l’extinction de l’objet social ou la décision des associés.

Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une SCI est très avantageuse tant en termes de gestion du patrimoine que de régime d’imposition.

Patrimoine des associés protégé

Lors de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), la SCI dispose d’une personnalité morale, mais aussi d’un patrimoine distinct de celui des associés. La responsabilité de ces derniers est donc limitée. Ce qui permet de protéger le patrimoine personnel en cas de difficultés de la société. Effectivement, les créanciers doivent tout d’abord se retourner contre la SCI et ne peuvent se retourner contre les associés que si l’action engagée n’a pas abouti. Dans ce cas, les créanciers peuvent saisir les parts sociales.

Par ailleurs, chaque associé est indéfiniment responsable suivant leur contribution dans le capital social. En d’autres termes, les associés de la SCI ne sont pas solidaires. Ainsi, les créanciers ne peuvent pas agir de la même manière contre chaque associé afin d’engager leur responsabilité. Ils doivent se retourner à hauteur de la quote-part de chacun.

Transmission du patrimoine immobilier simplifié

La SCI permet de réaliser facilement la transmission du patrimoine immobilier. De fait, exercer en SCI permet aux parents de faire des donations de parts sociales limitées à 50 000 euros tous les 6 ans. Suite à plusieurs donations, les héritiers peuvent devenir propriétaires du patrimoine immobilier. Toutefois, cette opération n’est pas réalisable pour une détention d’immeuble.

Les parents peuvent également transmettre le bien immobilier à leurs enfants sans qu’ils soient destitués de la fonction de gestionnaire du bien. Il leur suffit d’apporter le bien immobilier à la société et de distribuer les parts de la société aux héritiers. Si les enfants et les parents sont associés dans une SCI, il s’agit d’une SCI familiale. Le bien immobilier sortira alors du patrimoine des parents, ce qui permet de réduire leur impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Capital social libre

Il n’existe pas de capital social minimum en SCI. Il est donc possible de fixer son capital à 1 euro en apport numéraire. Quoi qu’il en soit, il est conseillé de ne pas se limiter à ce montant, car le capital sert à faire fonctionner la SCI afin d’acquérir plus facilement des partenaires financiers tels que les banques, les clients, etc.

Choix du régime d’imposition flexible

Le régime fiscal de la SCI est assujetti à un mode d’imposition qui présente de nombreux avantages aux associés. De plus, elle a le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Ce qui signifie que les associés sont directement imposés sur les bénéfices réalisés en fonction de leur participation au capital social. On parle alors de fiscalité translucide. En outre, la SCI offre la possibilité de bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Plus concrètement, les associés peuvent être totalement exonérés des plus-values de cession d’immeubles détenus depuis plus de 22 ans et des contributions sociales si l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans.

Toutefois, la SCI peut opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés à condition qu’elle n’exerce pas d’activité commerciale. De ce fait, elle peut déduire annuellement une partie du bien immobilier (immeuble) c’est-à-dire de l’amortir et donc de réduire le montant de l’impôt sur la plus-value. En revanche, en cas de cession d’immeuble, la société doit payer l’impôt sur les bénéfices imposables en prenant en compte les amortissements déjà réalisés. L’imposition est alors plus lourde.

Bon à savoir : avec la loi Sellier et la loi Pinel, les associés en SCI peuvent également bénéficier d’autres avantages fiscaux. D’ailleurs, elles incitent au lancement de l’investissement locatif et au développement de l’immobilier.

Autres avantages de la SCI

La création d’une SCI offre de nombreux autres avantages aux associés. Cela concerne entre autres :

  • La possibilité de vendre des parts de la société : l’acte de cession des parts doit être constaté par écrit et faire l’unanimité des associés, puis déposé au siège social et enregistré.
  • La possibilité de modifier le capital social de la SCI : les associés ont le choix entre un capital variable ou un capital fixe.
  • Le partage des coûts de la SCI : tous les frais et charges relatifs à la possession de biens sont divisés entre les associés.
  • La possibilité de déléguer la gestion de la SCI : un ou plusieurs gérants peuvent se voir confier la charge de la bonne gestion de la société et de la prise de décisions.
Dernière modification le 7 septembre 2021
Auteur

Par Romain Laventure

Diplômé d’un Master 2 en droit

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