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La SCI familiale : Qu’est ce que c’est ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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Depuis un moment, vous cherchez un moyen pour transmettre facilement vos biens immobiliers à vos enfants et vous avez entendu dire que la SCI familiale est la solution idéale ? Certes, elle est intéressante, mais il ne faut pas oublier que la SCI est une société. De ce fait, elle obéit à certaines règles et un mode de fonctionnement spécifique. Cela pour dire qu’avant de vous lancer dans cette aventure, il est important que vous sachiez exactement ce qu’est une société civile immobilière familiale et comment elle fonctionne.

La SCI familiale : Qu’est ce que c’est ?

 SCI familiale : présentation

Pour constituer une SCI, il faut au moins être deux associés. La SCI familiale n’échappe pas à cette règle, toutefois, ici les associés appartiennent à une même famille ou sont unis par un lien d’alliance (mariage). Pour le formuler autrement, les associés d’une Société Civile Immobilière familiale sont issus d’un même cercle familial (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants).

Chacun des associés détient une quote-part sur un bien immobilier appartenant à la société. Notez que les parts sociales peuvent être égales ou non, cela dépend du montant de l’apport réalisé par chaque associé.

En ce sens, la SCI familiale est similaire à une SCI de type classique. D’autant plus que toutes deux ont pour objet la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers et la constitution d’un patrimoine.

Comment fonctionne la Société Civile Immobilière de famille ?

Les règles de fonctionnement de la SCI de famille sont fixées librement par les associés. Ces derniers les définissent clairement dans les statuts. L’accompagnement par un professionnel du droit est recommandé pour éviter les erreurs et d’éventuelles contradictions.

La gestion

Dans le cas d’une SCI classique, un gérant doit effectivement être nommé par les associés. C’est lui qui se charge des affaires courantes, tandis que les décisions les plus importantes doivent être votées par l’ensemble des associées selon les règles de majorité fixée.

La SCI de famille voit son administration confiée aux parents qui sont cogérants. La durée de leur mandat est rarement spécifiée, mais en principe elle continue jusqu’à la cessation de la SCI ou leur décès. Quant au droit de vote sur les décisions, il revient uniquement aux parents.

Les droits des associés

Chaque associé d’une SCI familiale possède des droits en fonction de ses apports numéraires et en nature. Il s’agit de droits fondamentaux :

  • Étude et vote des décisions importantes en assemblée générale (approbation des comptes annuels, détermination du siège social, etc.).
  • Délibération des associés sur une question définie.
  • Cession de parts sociales.
  • Accès aux documents et informations concernant la SCI.

Par ailleurs, en cas de dégagement de bénéfices durant l’exercice social, les associés peuvent décider de les affecter pour renforcer les ressources de la société. Sinon, ils peuvent les répartir en dividendes au prorata de leurs parts sociales.

La responsabilité des associés

Les membres d’une SCI de famille voient leur responsabilité engagée indéfiniment. C’est-à-dire qu’en cas de dettes, si la société est incapable de rembourser les créanciers, ceux-ci se tourneront vers les associés. Ils peuvent entre autres procéder à la saisie des biens personnels de ces derniers.

Bon à savoir : la répartition des dettes se fait de manière proportionnelle à la part sociale détenue par chaque membre.

Pourquoi opter pour ce statut ?

Si des familles choisissent de créer une Société Civile Immobilière, c’est parce qu’elle représente un outil de constitution et de transmission du patrimoine immobilier. Entre autres, les parents incluent leurs enfants dans un projet d’acquisition de bien immobilier sans que ces derniers à payer le moindre sou. Les parents financent le bien, la SCI rembourse le prêt avec les loyers. Une fois le remboursement fini, les enfants deviennent propriétaires d’une partie de l’immeuble.

Avec le temps, les parts sociales des cogérants — soit les parents — augmentent. À cet effet, ils peuvent effectuer des donations de parts à leurs enfants. Ainsi, ils possèdent à leur tour une partie de l’immeuble. Pour information, sachez qu’en procédant au don de parts sociales, les parents profitent de certains avantages fiscaux en matière de droits de succession.

Une autre raison d’opter pour la SCI familiale est qu’elle permet d’éviter le régime de l’indivision. En effet, la gestion de patrimoine se montre plus souple et sa transmission plus simple. Les associés de la société peuvent rédiger dans les statuts des conditions permettant d’éviter les risques de litiges et de blocages. Cela s’explique par le fait que les décisions se prennent à la majorité et non à l’unanimité comme l’impose le régime d’indivision.

Les inconvénients de la SCI familiale

Aussi attrayante que soit la SCI de famille, elle n’est pas exempte d’inconvénients. En effet, vous devez :

  • Engager des formalités contraignantes pour créer votre SCI familiale.
  • Organiser des assemblées générales, rédiger des procès-verbaux, tenir une comptabilité.
  • Voir votre responsabilité engagée de manière illimitée.
  • Être assujetti automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS) en cas de réalisation de bénéfices pour une SCI de location.

La constitution de la SCI familiale

Vous savez déjà que pour créer une SCI familiale, il faut au moins être deux personnes. Il faut aussi savoir que la loi autorise les mineurs à devenir associés et il n’existe aucune restriction au niveau de la nationalité. L’important est que la société n’ait pas un but commercial.

Pour créer votre SCI de famille, vous devrez suivre les étapes suivantes :

  • Rédiger les statuts de la société.
  • Déterminer des apports du capital social.
  • Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social de la SCI.
  • Déposer la demande d’immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent.

C’est le greffe du tribunal de commerce qui se chargera par la suite d’inscrire la SCI de famille au registre du commerce et des sociétés. Enfin, vous recevrez votre extrait Kbis qui atteste de la création de la société.

Bon à savoir : la durée de vie maximum d’une SCI est de 99 ans.

Les pièces à fournir pour créer la SCI de famille

Le dossier à fournir au CFE doit comporter les pièces suivantes :

  • Un formulaire M0 de constitution de société civile.
  • Les statuts datés et signés.
  • L’acte de nomination du gérant.
  • L’identité du gérant avec une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation.
  • Le certificat de dépôt de capital social.
  • Un justificatif de domiciliation de la SCI.
  • L’attestation de parution dans le JAL.
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs de la structure.
Dernière modification le 30 juin 2021