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Quels sont les différents types de SCI ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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Vous souhaitez concrétiser un projet immobilier ? La création d’une Société civile immobilière (SCI) est une solution à envisager pour lui donner vie. Cependant, il faut savoir que cette structure se décline en plusieurs formes, chacune répondant plus ou moins à une situation particulière. En principe, il existe 5 sortes de SCI : la SCI de gestion ou de location, la SCI familiale, la SCI de construction-vente, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé.

Pour vous aider à voir plus clair sur la forme de SCI qui s’adapte à votre projet, voyons de près les caractéristiques de chacune de ces SCI.

Quels sont les différents types de SCI ?

La SCI de gestion ou de location

La SCI de gestion ou de location est la forme de SCI la plus courante. Cette forme juridique permet l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue d’en obtenir des revenus réguliers. Il peut s’agir d’une mise en location permanente ou saisonnière d’un local nu ou meublé pour un usage d’habitation ou professionnel. Il faut souligner que lorsque le bien est meublé, sa location est considérée comme une activité commerciale. Dans ce cas, la société est soumise à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, notez qu’une SCI de location ne peut exercer une activité d’achat-revente d’immeuble.

La SCI de location rassemble deux associés au minimum. L’immobilier devient le patrimoine de la société. Ce qui permet d’éviter aux associés de se trouver en état d’indivision. Les loyers perçus par l’entreprise sont alors partagés entre les associés en fonction de leur part dans le capital social.

Adopter la forme juridique SCI de location est une manière astucieuse de protéger un bien immobilier contre les créanciers. En effet, il arrive qu’un entrepreneur achète des locaux sous le nom d’une SCI pour ensuite le louer à sa société commerciale. Ainsi, en cas de faillite de cette dernière, le bien immobilier est insaisissable des créanciers puisqu’il appartient à la SCI.

La SCI familiale

La SCI familiale est constituée par des associés issus de la même famille. Elle permet aux personnes de même sang d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI a d’ailleurs l’avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier dans la famille. Ainsi, elle est utile pour éviter les problèmes d’indivision entre les héritiers après un décès. En effet, le bien immobilier est la propriété de la SCI familiale. Les héritiers en deviennent alors associés et détiennent des parts sociales à hauteur de leurs apports.

Cette forme juridique est encore plus intéressante en offrant une fiscalité avantageuse. En effet, transmettre les biens aux héritiers par le biais des parts sociales permet de s’exonérer une partie des droits de succession que de transmettre le patrimoine directement.

La SCI construction-vente

La SCI construction-vente ou SCCV convient à toute personne qui souhaite acheter et revendre des biens immobiliers. Habituellement, une société civile immobilière ne peut exercer une activité de vente qui est similaire à celle d’une société commerciale. Mais la SCI construction-vente fait une exception à cette règle. C’est le seul type de SCI où vous pouvez acheter un terrain, y bâtir un immeuble et le revendre pour réaliser un bénéfice. Deux conditions sont tout de même à respecter :

  • la construction en vente ne doit pas être meublée,
  • l’activité est exercée à titre habituel.

La SCCV est donc un moyen de contourner l’aspect commercial de la revente d’une construction. Elle concerne particulièrement les constructeurs-promoteurs immobiliers pour vendre en bloc des biens. La SCCV est ensuite dissoute une fois la vente réalisée.

La SCI construction-vente est constituée par deux associés à minima. Ces derniers sont indéfiniment responsables des dettes sociales selon les parts qu’ils détiennent dans le capital social. De même, les bénéfices sont partagés entre eux à la hauteur de leurs apports, sur quoi ils seront imposés individuellement.

La SCI attribution

La Société civile immobilière d’attribution (SCIA) est une forme peu connue de la SCI. Cette structure a pour objectif de permettre l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier qui peut s’avérer onéreux. Le patrimoine est ensuite divisé entre les associés selon leurs parts sociales. Par exemple, si la SCIA a acquis un immeuble, chaque associé pourra jouir d’un ou plusieurs appartements selon sa contribution au capital. La SCIA est ensuite dissoute une fois les lots partagés entre les associés.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé se base sur le principe de la multipropriété. Elle consiste à partager l’usage d’un bien immobilier entre les associés. Plus concrètement, chacun d’eux dispose d’une période pour occuper l’immeuble. Le temps d’occupation est alors estimé en fonction de l’apport au capital. L’objectif n’est donc pas de générer des bénéfices.

Cette structure est souvent prisée dans le cas de l’acquisition d’une résidence secondaire.

SCI à capital fixe ou SCI à capital variable : lequel choisir ?

Lors de la création d’une société civile immobilière, vous devez indiquer son capital social. Celui-ci peut être fixe ou variable. Un capital est fixe lorsque son montant est décidé à la création de la société et que celui-ci est mentionné dans les statuts. En principe, il ne change pas. Toutefois, il est possible de le modifier si vous le souhaitez. Il va sans dire que la modification du capital social fixe entraine des formalités administratives : réunion en assemblée générale, modification des statuts, publication d’une annonce légale, dépôt de dossier de modification auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce type de SCI est prisé pour la sécurité qu’il procure aux associés.

Par rapport à la SCI au capital fixe, la SCI au capital variable offre plus de flexibilité au niveau des formalités. En effet, les statuts d’une SCI prévoient une fourchette du montant du capital. Ainsi, il est possible d’apporter une modification au capital tant que celui-ci respecte un seuil minimal et un seuil maximal. Dans ce cas, aucune refonte des statuts n’est nécessaire.

Enfin, la SCI à capital variable est fiscalement avantageuse. Ses bénéfices sont moins imposés que ceux de la SCI à capital fixe, soit à un taux de 15 % pour le premier contre 33,3 % pour le second.

Dernière modification le 3 mai 2021