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Créer une SCI de location : Comment faire ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique vouée à gérer un ou plusieurs patrimoines immobiliers. Votre projet du moment se porte sur la création d’une telle entreprise dans le but d’investir dans la location ? Découvrez alors dans cet article tout ce que vous devriez savoir sur ce sujet. 

Créer une SCI de location : Comment faire ?

Création d’une SCI de location : le point sur les avantages

La société civile immobilière de location a pour objectif d’investir dans l’immobilier pour en tirer des revenus en le mettant en location. La constitution de celle-ci présente de nombreux avantages indéniables, notamment sur le plan fiscal et sur la transmission des biens.

SCI de location : un investissement partagé

Pour un petit rappel, il n’est pas possible de monter une société civile immobilière, ceci, quel que soit son type : familiale, d’attribution, de gestion ou de location. Il faut au minimum deux associés pour que la structure soit légale. Cette règle instaurée permet par ailleurs d’accroitre la capacité d’achat de la société. Dans les faits, l’acquisition d’un bien immobilier représente un coût, qui sera toutefois allégé s’il est partagé par plusieurs personnes en fonction de leurs moyens financiers. Bien entendu, chacun obtiendra en contrepartie des parts sociales proportionnellement à leurs apports.

En outre, l’investissement à plusieurs contribue aussi au renforcement de votre fiabilité et augmente ainsi vos chances à obtenir un prêt bancaire pour lancer votre projet.

Une souplesse au niveau de la fiscalité

La création d’une SCI de location exige le choix d’un régime fiscal, comme pour toutes les autres formes d’entreprises. Si elle est soumise à l’IR ou impôt sur le revenu (qui constitue l’imposition par défaut de la SCI), chaque associé sera imposé sur ses bénéfices avec un montant équivalent à son apport dans le capital social de la société.

Néanmoins, si la société civile immobilière de location a des charges supérieures aux revenus générés au cours d’une année d’exercice, elle peut déclarer ce déficit foncier. Ainsi, le montant de ses impôts pourra diminuer.

Dans le cas où les associés d’une SCI de location décident de se placer sous l’imposition sur les sociétés (IS), il est de la charge de la société de payer les impôts. Ils s’élèvent à 28 % si le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 500 000 euros.

La SCI de location pour faciliter la transmission d’un bien immobilier

Bien qu’elle ait pour principal but d’acquérir et de faire louer un bien immobilier, la SCI de location permet également de transmettre les avoirs aux héritiers des associés avec toute simplicité. En effet, étant donné que chaque associé possède des parts sociales dans l’entreprise, aucune règle d’indivision n’y sera appliquée. En d’autres termes, si un des associés décède, ses héritiers recevront automatiquement les titres. Si un autre décide de se retirer de la SCI, il devra céder ses parts sociales à une autre personne. Dans tous les cas, les associés restants ne sont pas obligés à vendre le bien. Quoi qu’il en soit, les parts sociales transmises (d’un parent à ses enfants) ne doivent pas dépasser les 100 000 euros tous les 15 ans pour éviter les droits de mutation.

Comment créer une SCI de location ? Les étapes

Pour créer une société civile immobilière, il faut passer par quatre (4) étapes.

L’assemblage des apports au capital social

La première étape de la création d’une SCI consiste à constituer le capital social. Pour ce faire, chacun des associés doit apporter sa part à sa manière, en numéraire (argent) ou en nature (biens matériels). Les apports doivent être équivalents à 1 euro au minimum.

La rédaction des statuts de la SCI de location

La loi stipule que les associés d’une SCI à but locatif rédigent des statuts de leur entreprise. Il s’agit d’un contrat qui définit le fonctionnement de la société. Les statuts doivent alors renseigner les informations essentielles, dont :

  • La forme juridique de l’entreprise (SCI de location),
  • Son objet (location des biens immobiliers),
  • Sa dénomination sociale,
  • Sa durée de vie (maximum 99 ans),
  • L’adresse de son siège social,
  • L’identité des associés,
  • La valeur du capital social,
  • L’acte de nomination du gérant.

La publication de l’instauration de la société

Après la rédaction des statuts de votre société civile immobilière de location, tournez vos préoccupations dans l’officialisation de sa création. Dans cette optique, un avis de constitution doit être communiqué dans un journal d’annonces légales (JAL) du département dans lequel se situe votre siège social. Une fois l’annonce publiée, vous obtiendrez une attestation de parution, un document utile pour pouvoir immatriculer votre entreprise.

L’immatriculation de la SCI locative

La dernière étape de la création d’une SCI de location se porte sur l’immatriculation de celle-ci au registre du commerce et des sociétés (RCS). À cet égard, les associés doivent préparer un dossier comportant plusieurs pièces justificatives qu’ils vont déposer au Centre de Formalités des Entreprises (CFE), à savoir :

  • Le formulaire cerfa M0 complété et signé par le gérant de la SCI locative (téléchargeable sur le site service-public.fr),
  • Un exemplaire des statuts conforme à l’original,
  • Une attestation de parution dans un JAL,
  • Un certificat de domiciliation de l’entreprise,
  • Des justificatifs liés au gérant de la SCI de location (une copie de pièce d’identité, une attestation de filiation, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation).

Quels inconvénients la SIC de location présente-t-elle ?

Le principal inconvénient présenté par une SCI de location est le coût lié à sa création. En effet, la constitution doit suivre plusieurs formalités, dont la plupart sont payantes et se révèlent onéreuses. À titre illustratif, il s’avère judicieux de confier la rédaction des statuts de votre société à un professionnel (expert-comptable ou avocat) pour qu’ils soient conformes aux normes. Vous devez dans ce cas préparer une somme d’environ 500 à 2000 euros. Pour la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales, prévoyez un budget de 185 euros. Ce n’est pas tout ! Il faut également payer les frais d’immatriculation qui peut s’élever à 66,90 euros et la déclaration des bénéficiaires effectifs à 21,40 euros.

Dernière modification le 17 octobre 2022
Auteur

Par Romain Laventure

Secrétaire Général de Kandbaz, en charge du pôle juridique, Administrateur du Synaphe (syndicat professionnel de l’hébergement d’entreprise)

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