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Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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Sauf dispositions réglementaires ou statutaires particulières, les SCI ne sont pas soumises au plan comptable général. Autrement dit, elles ne sont pas formellement tenues de tenir une comptabilité. Néanmoins, certaines sociétés immobilières ont des obligations comptables d’ordre général. 

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?

Obligations comptables en SCI : qui sont concernés ?

Comme on l’a dit en préambule, certaines SCI ont des obligations comptables. C’est notamment le cas des SCI :

  • soumises à l’impôt sur les sociétés ;
  • dont l’un des associés a inscrit les parts à son bilan professionnel ;
  • qui sont assujetties à la TVA ;
  • qui ont atteint deux des trois seuils suivants : total bilan : 1 550 000 € ; chiffre d’affaires : 3 100 000 € et nombre de salariés : 50 ;
  • dont les statuts imposent la tenue d’une comptabilité.

Toutefois, la tenue d’une comptabilité rigoureuse et conforme à la réalité reste conseillée, même pour les SCI qui n’y sont pas soumises. Et pour cause, une bonne comptabilité permet de :

  • identifier les droits de chaque associé dans le cadre d’une cession, donation, retrait ou décès ;
  • favoriser l’entrée de nouveaux associés dans la société ;
  • affecter le résultat lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle des associés ;
  • prouver la transparence des comptes de la société e cas de contrôle fiscal.

La comptabilité en SCI

Ainsi, dépendamment du régime fiscal de la SCI, du nombre d’associés, de l’activité et des statuts, la société civile immobilière peut être soumise à une comptabilité de trésorerie ou une comptabilité en partie double.

La comptabilité de trésorerie

La comptabilité de trésorerie concerne les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (SCI transparente) dans la catégorie des revenus fonciers et dont les associés sont des personnes physiques. Elle consiste à tenir un cahier (généralement un tableau Excel ou un autre tableur informatique) qui enregistre toutes les recettes et les dépenses de façon chronologique. Les références ou les numéros des pièces justificatives pourraient également être notées pour faciliter la comptabilité. À noter que les pièces justificatives des dépenses et des recettes (les factures, les quittances, etc.) doivent être conservées. Auquel, elle sera taxée d’office en cas de contrôle fiscal.

Le solde à la fin d’un exercice comptable doit normalement correspondre à celui sur le relevé de compte de la société civile immobilière.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’a pas l’obligation légale de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. De même, elle n’est pas tenue de publier son bilan.

Mais si la société civile immobilière à l’impôt sur le revenu n’a pas d’obligations comptables particulières, les associés sont tenus de faire certaines déclarations.

Ainsi, chaque associé doit déclarer ses parts de bénéfices (distribués ou non) à hauteur de sa participation dans le capital social à la fin de chaque exercice social.

Par ailleurs, il doit également renseigner dans sa déclaration d’impôt (formulaire n° 2044) sa part sur les revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » au moment du paiement des impôts. Ces revenus locatifs seront par la suite intégrés dans l’assiette taxable.

La comptabilité en partie double

Pour rappel, cette forme de comptabilité que l’on appelle également comptabilité commerciale ou comptabilité d’engagement est obligatoire pour les sociétés civiles immobilières répondant aux spécificités suivantes :

  • la société civile immobilière est imposée à l’impôt sur les sociétés (article 38 quater de l’annexe III du Code général des impôts) ;
  • au moins l’un des associés — qu’il soit une personne physique ou morale — est assujetti à titre personnel au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles ou de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI est soumise à une comptabilité conforme au plan comptable général pour ces seuls associés.
  • la SCI dépasse deux des trois seuils suivants (l’article L. 612-1 du Code de commerce) :
    • total du bilan annuel supérieur à 1 550 000 € ;
    • chiffre d’affaires annuel dépassant les 3 100 000 € ;
    • effectif des salariés supérieur à 50.
  • la SCI exerce une activité commerciale, autrement dit elle réalise un chiffre d’affaires annuel et embauche des salariés. C’est notamment le cas des SCI de construction-vente ainsi que des OPCI (SCI qui réalisent des placements immobiliers).
  • la société civile immobilière est assujettie à la TVA.

Par ailleurs, dans certaines SCI, ce sont les statuts qui imposent au gérant de tenir une comptabilité conforme au formalisme strict du plan comptable général.

Pour toutes ces sociétés immobilières, la comptabilité consiste à :

  • tenir à jour les différents journaux comptables :
    • le livre-journal : il permet d’enregistrer de manière chronologique toutes les opérations de l’entreprise.
    • le grand livre : il répertorie toutes les opérations de la société civile immobilière par numéro de compte.
    • le livre d’inventaire : il permet de faire l’inventaire des éléments d’actif et du passif de la SCI. Depuis le 1er janvier 2016, la tenue du livre d’inventaire n’est plus obligatoire pour toutes les sociétés immatriculées au registre du commerce et des sociétés.
  • enregistrer les diverses écritures comptables dans le FEC (fichier des écritures comptables). Celui-ci doit être transmis à l’administration fiscale lorsqu’elle en fait la demande ;
  • établir les comptes annuels : le bilan, le compte de résultat et les annexes. Ces dernières contiennent des informations qui expliquent le bilan et le compte de résultat ;
  • déposer les comptes annuels au greffe du tribunal de commerce ;
  • publier le bilan.

Un expert-comptable est-il obligatoire ?

Quelles que soient les obligations comptables de la société civile immobilière, elle n’a pas l’obligation de faire appel à un expert-comptable pour tenir sa comptabilité.

Toutefois, le recours à ce professionnel est conseillé pour les SCI soumises à une comptabilité en partie double. En effet, la tenue de la comptabilité par un expert-comptable permet de :

  • éviter les erreurs des écritures comptables pouvant entraîner un redressement fiscal ;
  • bénéficier de conseils d’optimisation fiscale ;
  • gérer plus efficacement la société ;
  • économiser du temps.

Par ailleurs, l’expert-comptable engage sa responsabilité.

Toutefois, recourir à un professionnel de la comptabilité a un coût. Pour minimiser les dépenses, la SCI peut utiliser un logiciel de comptabilité dédié qui permet de tenir correctement les comptes à un prix abordable.

Dernière modification le 30 novembre 2021