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Quelles conditions pour créer une SCI ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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L’objet principal d’une société civile immobilière (SCI) est de gérer un patrimoine immobilier suivant les statuts et les formalités y afférentes. De plus en plus d’entrepreneurs qui souhaitent se lancer dans le domaine de l’immobilier optent pour la SCI. D’une part, elle permet l’achat et l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers. D’autre part, elle permet leur gestion tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Seulement, la création d’une société civile immobilière n’est pas facile. Quelles sont les démarches administratives ? Quels sont les documents obligatoires ? Découvrez les étapes à suivre.

Quelles conditions pour créer une SCI ?

Créer une SCI : pour quelles raisons ?

La SCI est une structure juridique tournant autour d’une activité immobilière. Celle-ci peut être relative à l’achat, la gestion, la location d’un bien immobilier ou encore sa construction. Toutefois, ce statut ne permet aucune activité commerciale. Il est impossible de recourir à l’achat d’un bien à destination d’une revente. La SCI est particulièrement souple et la liste des avantages bien plus longue.

Au niveau de la fiscalité

Lors de la création d’une SCI, il faut choisir entre :

  • l’impôt sur le revenu (IR) ;
  • l’impôt sur les sociétés (IS).

L’option d’un IR implique la déclaration du résultat net avant impôt de l’exercice, par chaque associé. Celle-ci doit être effectuée lors de la déclaration de revenus annuelle personnelle. En ce qui concerne l’IS, la société s’occupe à la fois de déclarer le résultat net avant impôt et le règlement du montant de l’impôt. Le choix de l’impôt est définitif. Dès lors, il faut s’assurer d’avoir fait le bon choix et de peser les pour et les contre.

Au niveau de la gestion du patrimoine

Suivant les statuts de la SCI, les associés ont la liberté de décider du pouvoir octroyé au gérant. Il peut soit : acheter, louer ou vendre le bien immobilier. Par ailleurs, la création d’une SCI facilite la gestion des investissements immobiliers. En effet, il est possible de les regrouper sous une même structure et de confier sa gestion à un gérant. Cela exempte les associés de toute gestion au quotidien.

Mais encore, cette forme sociale garantit une mutualisation des charges. En d’autres termes, elle donne la possibilité d’une obtention de prêt ou de réduction de coût pour un projet.

Au niveau de la transmission du patrimoine

Dans le cas d’un décès, les héritiers reçoivent des parts de la SCI et non le bien immeuble. Les frais de mutation dépendent de la valeur des parts sociales et non de la valeur réelle du bien. Sachez qu’il est possible de mettre en place une SCI avec vos enfants comme associés. Cela facilitera la transmission des parts.

Au niveau du capital de départ

L’un des avantages dans la création d’une SCI, c’est qu’elle n’exige pas de montant minimum d’investissement. Il est tout à fait faisable de se lancer avec seulement 1 euro de capital social.

Créer une SCI : quelles sont les conditions ?

Avant de commencer la création d’une société civile immobilière, il va de soi de s’informer sur les conditions. Voici les points sur lesquels se concentrer.

Le nombre des associés

La loi impose à toute société civile immobilière, l’association de deux personnes minimum. Bien qu’elle ne mentionne aucun nombre maximum, les associés peuvent être des personnes morales ou physiques. De plus, elle peut être gérée soit par des associés de la société ou des personnes extérieures.

Il peut arriver que la SCI se transforme en une société unipersonnelle, selon les circonstances. Même si la loi ne l’admet pas.

L’âge des associés

Les associés ne doivent pas nécessairement être majeurs. Un mineur émancipé ou non, peut devenir associé. La seule condition est d’obtenir l’autorisation des représentants légaux. Sur ce point, ce sont généralement les parents qui décident de constituer une SCI et d’impliquer leurs enfants dans la société. Dès lors, les enfants ont leur part de responsabilité, même concernant les dettes.

La qualité et le lien entre les associés

Des compétences en commerce ne sont pas spécialement exigées dans une SCI. Elle ne requiert pas non plus de lien particulier entre les associés. Ces derniers peuvent être des amis, un couple avec ou sans enfants, des frères et sœurs, des concubins, etc.

Les apports des associés

Il s’agit du capital social de la société. Chaque associé doit effectuer un transfert à la SCI en contrepartie de sa part sociale. Les apports peuvent être en nature via un transfert de bien à la société. Ils peuvent aussi constituer une somme d’argent déposée sur un compte bancaire.

Créer une SCI : quelle est la marche à suivre ?

Définir le type de SCI

Le choix du type de SCI dépend de l’activité à exercer :

  • la SCI familiale est instituée par des membres d’une même famille. Elle leur permet l’acquisition ou la gestion d’un bien immeuble.
  • la SCI construction-vente présente un objectif commercial. Elle consiste à construire un ensemble immobilier dans le but de le mettre en vente.
  • la SCI de jouissance permet à plusieurs propriétaires d’occuper et d’user d’un bien immobilier.
  • la SCI de location ou de gestion implique l’acquisition d’un bien immeuble dans le but de le gérer et de le louer. Cette activité moyenne des revenus réguliers grâce à la location et aux loyers.
  • la SCI d’attribution a pour objet de construire et d’acquérir un patrimoine afin de le partager entre associés.
  • la SCI de couple permet l’acquisition et la gestion d’un bien commun à un couple d’associés. Elle donne la possibilité d’une transmission du bien en question, en cas de décès.

Rédiger les statuts

Les statuts définissent les règles et les modes de fonctionnement de votre SCI. Ce document obligatoire doit inclure plusieurs mentions, à savoir :

  • la forme de la société : c’est-à-dire Société civile immobilière (SCI) ;
  • les informations sur les associés : nom, prénom, date, lieu de naissance, domiciliation ;
  • la dénomination sociale : le nom de la SCI ;
  • l’objet social : acquisition, administration ou gestion d’un bien immobilier. En aucun cas, l’objet social ne doit être d’ordre commercial. Il est recommandé de prendre le temps pour identifier l’activité, car l’exercice aura des impacts sur l’attribution du code NAF de la SCI.
  • le siège social : l’adresse officielle de la société ou le domicile du gérant ;
  • le montant du capital social ;
  • la durée de la société ;
  • les apports des associés ;
  • les informations sur le gérant : identité, pouvoir, missions et responsabilités ;
  • les règles de l’assemblée générale ;
  • la date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ;
  • les modalités de cessations des parts sociales.

Effectuer le dépôt du capital social

Afin de déposer le capital social, il est indispensable d’ouvrir un compte bancaire. Il ne doit pas nécessairement être professionnel. L’important est de séparer l’activité de la société et la vie personnelle des associés. Une fois le capital social déposé à la banque, une attestation de dépôt des fonds vous sera remise. Ce document vous servira dans l’immatriculation de la SCI.

Faire une annonce légale

L’annonce légale prend la forme d’une publicité de votre activité. Elle informe les tiers de sa naissance afin de trouver vos clients potentiels. Prenez soin d’y mentionner les informations suivantes :

  • la dénomination sociale ;
  • la forme juridique ;
  • l’identité du gérant ;
  • le siège social de la SCI ;
  • la date du début d’activité.

Une publication d’une annonce légale est estimée à 185 euros.

Constituer le dossier d’immatriculation

Ce dossier doit comprendre :

  • un exemplaire original des statuts de la société (daté et signé par le gérant) ;
  • l’attestation de parution de la SCI dans un journal d’annonces légales : environ 189 euros HT ;
  • l’attestation de dépôts de fonds ;
  • un justificatif d’identité du dirigeant ;
  • la déclaration de non-condamnation du gérant ;
  • une attestation de domiciliation de la SCI ;
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs : estimée à 24 euros ;
  • le formulaire Cerfa MO (daté et signé).

Il ne reste plus qu’à envoyer le dossier complet au greffe pour obtenir l’immatriculation de la structure, élevée à 89 euros.

Il est judicieux de solliciter l’accompagnement d’un professionnel pour toute démarche de création de votre SCI. Vous avez aussi la possibilité de recourir à une aide en ligne.

Dernière modification le 27 septembre 2022
Auteur

Par Romain Laventure

Diplômé d’un Master 2 en droit

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