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Créer une SCI pour acheter un appartement : bonne ou mauvaise idée ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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Lorsque parents et enfants, fratrie, membres d’une même famille ou un groupe de personnes décident d’acquérir un bien immobilier ensemble, la SCI apparait très vite comme LA solution. Quels en sont les bénéfices, les risques ? Faut-il créer une SCI pour acheter un appartement ?

Créer une SCI pour acheter un appartement : bonne ou mauvaise idée ?

Créer une SCI afin d’assurer la gestion immobilière de l’appartement

Mettre en location un appartement acquis avec une société civile immobilière est une pratique extrêmement courante. D’une part, se regrouper permet d’augmenter la capacité d’achat. En effet, en plus des apports personnels mis en commun, l’obtention d’un crédit immobilier est bien souvent facilitée. D’autre part, comptant au minimum deux associés, la SCI est l’option la plus prisée pour échapper à la pression et aux tensions relatives à l’indivision. Chaque associé dispose d’un nombre de parts sociales qui lui attribuent proportionnellement des responsabilités au sein de la SCI.

Concrètement, la gestion de l’appartement est assurée par le gérant de la SCI (statutaire ou nommé par PV d’assemblée générale). Son rôle devra être explicité dans les statuts. Cela concerne généralement :

  • Le montage de dossier de prêt bancaire
  • L’engagement des travaux de rénovation ou d’entretien
  • La sélection du futur locataire, la signature et le suivi du bail
  • La tenue de la comptabilité de la SCI
  • Le suivi et la communication autour de l’activité de la société
  • L’organisation des assemblées générales

Néanmoins, chaque SCI décide à travers ses statuts de l’étendue des pouvoirs du gérant et de l’implication de chaque associé dans la gestion de l’appartement. Dans tous les cas, l’obstacle de l’indivision — nécessitant l’unanimité pour toute décision — est contourné. C’est un avantage non négligeable de la SCI.

SCI, une bonne idée pour transmettre facilement son patrimoine

Nombreux parents font le choix de constituer un patrimoine en vue de le léguer aux enfants. Même si la donation d’un bien immobilier est possible en dehors d’une SCI, la donation de parts sociales d’une SCI (avec réserve d’usufruit) est nettement plus bénéfique. Il y a bien sûr, l’abattement fiscal de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans. C’est-à-dire zéro impôt jusqu’à une valeur de 100 000 € transmise. Puis, le cas échéant, les frais de mutation sont moins élevés, car ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.

À noter que l’estimation de l’usufruit et de la nue-propriété est basée sur l’âge du donateur. Ainsi, plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété d’une part sociale est faible. En s’y prenant suffisamment tôt, les parents donateurs peuvent ainsi réduire considérablement, voire s’exonérer totalement des droits de mutation. Notamment, en réalisant des donations successives de parts sociales de la SCI. Lorsque les usufruitiers décèdent, les nus-propriétaires détiendront pleinement les parts sans qu’il y ait de droits de succession à payer.

Créer une SCI pour acheter un appartement afin de le transmettre aux enfants s’avère être une bonne idée. Par ailleurs, la SCI est une option stratégique si l’on souhaite associer ses descendants ou son partenaire PACS à la constitution d’un patrimoine immobilier.

Ne pas subir l’indivision grâce à la SCI

C’est l’un des arguments « pour » d’un achat d’appartement en SCI. Certes, il vaut mieux s’entendre en tant qu’associés, toutefois, contrairement à l’indivision où l’unanimité est indispensable pour prendre une décision, la SCI fonctionne autrement. Ce sont les statuts qui déterminent les conditions de vote et l’attribution des pouvoirs, en l’occurrence celui du gérant. De plus, chacun est libre de vendre ses parts sociales selon les modalités prévues par les statuts. Plus question de se déchirer ni s’obliger à vendre le bien en cas de désaccord ou de visions différentes. Pour anticiper la transmission d’un héritage et ainsi empêcher toute dérive de l’indivision, il est préférable de constituer son patrimoine immobilier à travers une SCI.

Achat d’appartement en SCI : les contraintes et inconvénients

Formalités et frais

Comme pour toute société, monter une SCI implique des formalités à sa création, mais aussi tout au long de son existence.

À sa constitution, les étapes incontournables sont :

  • la rédaction des statuts
  • l’enregistrement des statuts au centre des impôts
  • la publication dans un journal d’annonces légales
  • l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce

Il faut prévoir des frais plus ou moins conséquents, surtout si l’on fait appel à un avocat, un notaire ou un expert comptable pour aider à rédiger les statuts de la SCI. Ce point est particulièrement important puisque les statuts forment le socle de la SCI. Ils fixent l’étendue des pouvoirs du gérant.

Par la suite, il y a les obligations comptables et administratives.

Un certain formalisme est également de rigueur pour communiquer entre associés. En pratique :

  • Nommer un gérant chargé de veiller au bon fonctionnement de la SCI
  • Tenir les assemblées générales
  • Rédiger un PV à chaque AG
  • Faire un compte-rendu de la gestion de la SCI (par le gérant)

Les limites

Si une SCI est plus crédible aux yeux d’une banque, pour acheter un appartement, la SCI ne peut prétendre aux différentes aides réservées aux personnes physiques telles que prêt à taux zéro. De même, l’on ne peut utiliser un plan d‘épargne-logement pour acheter un appartement en SCI.

Sauf si la SCI devient assujettie à l’impôt sur les sociétés, elle ne peut acquérir un bien pour faire de la location meublée. En effet, sa nature même (société civile) l’empêche d’exercer cette activité qualifiée de commerciale.

La responsabilité des dettes

Il convient d’être extrêmement vigilants à la fois dans la contraction d’un prêt immobilier et sur la gestion de la SCI, car les associés sont indéfiniment responsables de ses dettes. Concrètement, chacun engage son patrimoine personnel et doit rembourser les créances de la SCI proportionnellement à ses parts sociales.

 

En conclusion, créer une SCI pour acheter un appartement présente des avantages indéniables. Les crédits immobiliers sont facilités, la gestion en location est plus simple. C’est aussi une manière de faciliter la transmission du patrimoine et de faire de l’optimisation fiscale. Cependant, cela a un cout, ne serait-ce qu’à la création de la SCI, ainsi que des contraintes. À savoir : la tenue d’une comptabilité, des assemblées générales, etc. Quoi qu’il en soit, le succès de la SCI réside dans la rédaction minutieuse des statuts. Cette solution demeure une bonne idée pour acheter un appartement à condition donc de prendre toutes les précautions et de respecter les règles de la SCI.

Dernière modification le 30 septembre 2022
Auteur

Par Romain Laventure

Secrétaire Général de Kandbaz, en charge du pôle juridique, Administrateur du Synaphe (syndicat professionnel de l’hébergement d’entreprise)

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