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Pourquoi créer une SCI à l’IS ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier et locatif ? La création d’une société civile immobilière (SCI) s’impose pour la concrétisation de votre projet. Mais à ce stade, la question du régime fiscal se pose souvent. Il faut savoir qu’une SCI relève par défaut de l’imposition sur le revenu (IR). Il est néanmoins possible pour les associés de renoncer à ce régime et de se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans la plupart des cas, cette option s’avère avantageuse. Quels sont alors les intérêts de créer une SCI à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IR ? Éléments de réponse.

Pourquoi créer une SCI à l’IS ?

Le mode d’imposition d’une SCI à l’IS

Une SCI soumise à l’IS supporte seule l’imposition fiscale en absence de distribution de dividendes. C’est donc elle qui s’acquitte de l’impôt, et non les associés comme c’est le cas dans une SCI à l’IR. De ce fait, le régime d’imposition à l’IS parait attrayant pour les associés qui ne veulent pas être imposés personnellement sur leurs revenus.

En ce qui concerne les bénéfices, ils sont taxés à un taux de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique pour les bénéfices dont le montant est inférieur à 38 120 euros, à condition que l’entreprise respecte certains critères :

  • un chiffre d’affaires hors-taxe inférieur à 7,63 millions d’euros ;
  • au moins 75 % du capital est détenu par des personnes physiques.

L’amortissement fiscal du bien immobilier

L’option pour une SCI à l’IS offre la possibilité d’amortir l’acquisition d’un bien immobilier. Cela permet de soustraire une dotation aux amortissements sur la base imposable, alors que cette charge n’est pas déductible dans le cas d’une SCI à l’IR. Le coût de l’immobilisation se trouve ainsi réparti sur la durée d’utilisation.

La déductibilité fiscale des charges

Une SCI à l’IS permet de déduire certains frais du résultat imposable, tant que ceux-ci ont été engagés dans l’intérêt de la société. Il s’agit entre autres :

  • des frais d’acquisition de l’immobilier (droit d’enregistrement, honoraires de notaire, etc.) ;
  • des frais de gestion du bien (copropriété, travaux de construction et d’agrandissement) ;
  • des amortissements ;
  • la rémunération du gérant de la SCI.

Ces déductions permettent de réduire la base imposable de la société et ainsi diminuer le montant de l’impôt sur les sociétés.

Le report des déficits

Une SCI soumise à l’IS et qui réalise un résultat déficitaire a la possibilité de reporter les pertes sur les bénéfices des prochains exercices. Elle peut alors déclarer un résultat fiscal négatif, et par conséquent, minorer le montant de l’impôt.

Cette caractéristique s’avère profitable pour les projets immobiliers d’envergure. En effet, si la société entame des travaux d’aménagement conséquents, il est probable qu’elle génère un déficit pendant les premières années. Celui-ci viendra réduire la base imposable pendant les années qui suivent jusqu’à ce qu’il soit entièrement retranché.

À savoir que le report de déficit dans une SCI à l’IS est sans limitation de durée.

Le pilotage du revenu imposable

Dans le cadre d’une SCI à l’IR, l’imposition des bénéfices s’effectue entre les mains des associés, peu importe si ceux-ci sont distribués ou non. Ce qui n’est pas le cas dans une SCI à l’IS où les associés peuvent décider le moment pour se verser des dividendes. Ils peuvent ainsi piloter le paiement de leurs impôts personnels.

Quid des points négatifs de l’impôt sur les sociétés pour la SCI

Bien que le régime de l’impôt sur les sociétés présente des avantages considérables, il convient tout de même de prendre en considération ses inconvénients avant de le choisir.

La tenue d’une comptabilité contraignante

Les règlementations fiscales obligent une SCI qui relève de l’IS à tenir une comptabilité commerciale. À chaque exercice, elle est tenue de déposer des comptes auprès du greffe :

  • un bilan ;
  • un compte de résultat ;
  • une annexe.

La tenue de la comptabilité engendre des coûts supplémentaires si la société fait appel à un expert-comptable.

La non-imputation des déficits sur les revenus des associés

Un autre désavantage de la SCI à l’IS concerne l’impossibilité d’imputer les déficits sur les revenus des associés. Ces derniers ne peuvent donc pas reporter leur quote-part sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, comme c’est le cas dans une SCI à l’IR.

Aucune exonération totale sur les cessions de titres et les plus-values immobilières

En cas de revente des parts, les associés d’une SCI à l’IS ne peuvent prétendre à une exonération totale sur les plus-values pour détention longue durée. Intégrées au résultat net, celles-ci font l’objet d’une imposition à l’IS.

Quand adopter le régime de l’impôt sur les sociétés ?

En somme, le régime de l’impôt sur les sociétés pour une SCI s’avère être une option intéressante. En revanche, il faut se rappeler que ce choix est irrévocable. Cette décision mérite donc une bonne réflexion et doit se prendre en fonction de la situation de la société.

Une imposition à l’IS se révèle particulièrement intéressante si la SCI cherche à réaliser un chiffre d’affaires important, dépassant le barème de l’IR qui est imposé à plus de 25 %. Elle constitue également une alternative avantageuse pour les investisseurs qui sont imposés dans les hautes tranches de l’impôt ainsi que ceux qui souhaitent développer un patrimoine immobilier en réinvestissant leurs gains. Quoi qu’il en soit, l’intervention d’un professionnel s’avère nécessaire pour peser le pour et le contre d’une telle option au regard de la situation de la société.

À savoir que l’option à l’IS peut être choisie dès la création de la SCI ou en cours de vie sociale. Dans ce dernier cas de figure, deux possibilités s’offrent aux associés. La première consiste à prendre en compte la valeur d’origine de l’immobilier dans le calcul de l’amortissement comme si celui-ci était pratiqué dès la naissance de l’entreprise. Aucune plus-value ne sera alors taxée à la date de l’option à l’IS. Quant au second choix, il s’agit de comptabiliser l’immobilier à sa valeur réelle au jour de l’option. L’amortissement s’effectue sur la base de cette valeur. La plus-value entre la valeur d’origine et la valeur actualisée sera alors imposable.

Dernière modification le 17 juillet 2022
Auteur

Par Romain Laventure

Diplômé d’un Master 2 en droit

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