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Résumé :
Avant de parler de calcul et de déclaration, il faut comprendre pourquoi cet impôt existe et à qui il s’adresse réellement.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local régi par les articles 1447 et suivants du Code général des impôts¹, qui constitue l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), aux côtés de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Elle ne se calcule pas sur les bénéfices de la SCI, mais sur la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière et utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle non salariée. Le montant est fixé par la commune où la SCI est domiciliée, ce qui explique les écarts parfois importants d’une ville à l’autre.
Trois situations déclenchent l’application de la CFE :
Une SCI peut d’ailleurs n’être redevable que pour une partie de son patrimoine : un immeuble mixte, loué en partie à un commerce et en partie en habitation nue, ne génère de la CFE que sur sa fraction professionnelle.
C’est la question qui revient le plus souvent, et la réponse dépend entièrement de la nature du bail signé avec le locataire.
| Type de location | Redevable de la CFE ? |
| Location nue à usage d’habitation | Exonérée |
| Location meublée à usage d’habitation, à titre habituel | Redevable |
| Location de locaux professionnels | Redevable, sauf si CA < 100 000 € |
| Mise à disposition de locaux pour le siège social | Redevable |
Une SCI qui se limite à louer des logements vides à des particuliers n’exerce pas, au sens fiscal, une activité professionnelle : cette activité est exonérée de CFE de façon permanente, quel que soit le montant des loyers perçus. C’est la situation la plus courante pour les SCI familiales constituées dans un but purement patrimonial.
Dès que la SCI loue en meublé de façon habituelle, l’activité est assimilée à une activité commerciale et devient redevable de la CFE, même si les recettes locatives restent modestes.
Pour la location de locaux professionnels, une tolérance existe : l’activité reste exonérée tant que le chiffre d’affaires qui en découle ne dépasse pas **100 000 €**². Au-delà de ce seuil, l’ensemble des locaux loués à titre professionnel entre dans le calcul de la CFE.
Bon à savoir : une location de longue durée dans le cadre de laquelle le loueur n’a plus la disposition du bien (bail commercial ferme de longue durée, par exemple) peut, dans certains cas, échapper à la CFE sur ce local précis. Ce point mérite d’être vérifié avec votre service des impôts des entreprises (SIE) au cas par cas.
Au-delà de la nature de l’activité, deux autres leviers permettent d’échapper à cet impôt local, temporairement ou durablement.
Toute SCI dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 € est totalement exonérée de CFE, quelle que soit la nature de son activité. Par ailleurs, comme toute entreprise, une SCI bénéficie d’une exonération totale l’année de sa création, puis d’un abattement de 50 % sur la base d’imposition l’année suivante. Ces allégements temporaires visent à ne pas alourdir la trésorerie pendant la phase de lancement.
Une SCI implantée dans une zone d’aide à finalité régionale (ZAFR), une zone franche urbaine (ZFU), un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou un bassin d’emploi à redynamiser (BER) peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle pendant plusieurs années.
Cette exonération n’est jamais automatique : elle doit être demandée expressément auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent, généralement via le formulaire 1447-M-SD.
Le calcul de la CFE repose sur une formule simple en apparence, mais qui mobilise plusieurs données propres à chaque bien et à chaque commune.
La CFE se calcule ainsi : CFE = taux communal × valeur locative cadastrale des biens. La valeur locative correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait générer dans des conditions normales de marché ; elle est déterminée par la Commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), en fonction de la surface, de l’emplacement et de l’usage du bien.
Le taux, lui, est fixé librement par chaque commune, ce qui peut créer des écarts significatifs pour des biens de valeur comparable situés dans des villes différentes.
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Attention : la valeur locative retenue pour le calcul de la CFE est toujours celle de l’année N-2. La CFE due en 2026 se base donc sur la valeur locative constatée en 2024.
Lorsque la valeur locative du bien est faible ou nulle, un forfait minimum s’applique, déterminé selon le chiffre d’affaires réalisé deux ans auparavant³.
| Chiffre d’affaires N-2 | Base minimum de CFE 2026 |
| 5 001 € à 10 000 € | Entre 247 € et 589 € |
| 10 001 € à 32 600 € | Entre 247 € et 1 179 € |
| 32 601 € à 100 000 € | Entre 247 € et 2 477 € |
| 100 001 € à 250 000 € | Entre 247 € et 4 129 € |
| 250 001 € à 500 000 € | Entre 247 € et 5 897 € |
| Plus de 500 000 € | Entre 247 € et 7 669 € |
Ce forfait minimum s’applique notamment lorsque la SCI est uniquement domiciliée dans les locaux personnels du gérant, via une convention de mise à disposition, ou lorsqu’elle ne dispose que d’un contrat de domiciliation commerciale.
Une fois le principe de redevabilité établi, reste à respecter un calendrier précis, sous peine de taxation d’office.
Lors de la création de la SCI, une déclaration initiale doit être déposée via le formulaire 1447-C-SD⁴ (anciennement Cerfa n°14187), au plus tard le 31 décembre de l’année de création, même si la société est exonérée cette première année.
Ce document permet à l’administration fiscale de déterminer la base d’imposition pour les années suivantes :
Aucune nouvelle déclaration n’est ensuite nécessaire, sauf en cas de changement de situation (surface des locaux, cessation d’activité), à signaler via le formulaire 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Le paiement de la CFE s’effectue exclusivement en ligne, depuis l’espace professionnel du site impots.gouv.fr.
| Montant de la CFE | Modalités de paiement |
| Inférieur à 3 000 € | Paiement unique avant le 15 décembre |
| Supérieur à 3 000 € | Acompte de 50 % avant le 15 juin, solde avant le 15 décembre |
Le gérant peut également opter pour la mensualisation (prélèvements automatiques de janvier à octobre, demande à formuler avant le 30 juin) ou pour le prélèvement à l’échéance unique (option à activer avant le 30 novembre).
Le régime fiscal choisi pour votre SCI ne change rien à l’obligation de payer la CFE, mais il modifie la façon dont cette charge s’intègre dans votre fiscalité globale.
Dans une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), la CFE est déduite des revenus fonciers avant répartition entre les associés : chaque associé bénéficie donc de cette déduction à proportion de sa quote-part.
Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), la CFE est comptabilisée comme une charge d’exploitation déductible du résultat imposable, ce qui réduit directement l’assiette soumise au taux de 25 % (ou 15 % pour les PME éligibles sur la part de bénéfice concernée). Une SCI à l’IS redevable de 3 200 € de CFE annuelle réalise ainsi une économie d’impôt sur les sociétés d’environ 800 €, simplement en déduisant cette charge de son résultat.
Plusieurs leviers permettent d’alléger la note au-delà des exonérations classiques. Un dégrèvement pour vacance peut être obtenu lorsqu’un local reste inoccupé malgré des démarches actives de location (annonces, mandats d’agence, visites), sur présentation de justificatifs auprès du SIE. Lorsqu’un local professionnel est transformé en logement d’habitation, la SCI peut aussi cesser d’être redevable pour ce bien, à condition de le signaler via le formulaire 1447-M-SD. Enfin, certains secteurs bénéficient de réductions automatiques, comme les immeubles à caractère industriel (réduction de 30 % de la valeur locative).
Sources
Non. La location nue à usage d’habitation n’est pas considérée comme une activité professionnelle au sens de la CFE et reste exonérée de façon permanente, quel que soit le montant des loyers perçus.
Oui. Toute SCI bénéficie d’une exonération totale de CFE pour l’année civile de sa création, puis d’un abattement de 50 % sur la base d’imposition la deuxième année.
Oui. La déclaration initiale via le formulaire 1447-C-SD est obligatoire dès la création de la SCI, même si celle-ci est exonérée la première année, sous peine de taxation d’office les années suivantes.
La taxe foncière concerne la propriété d’un bien immobilier et est due par tout propriétaire. La CFE concerne l’usage professionnel d’un bien et n’est due que si la SCI exerce une activité non salariée habituelle. Une SCI peut donc être redevable des deux impôts simultanément.
Elle peut demander un dégrèvement de CFE auprès du service des impôts des entreprises, à condition de justifier de démarches actives de recherche de locataire restées infructueuses.
Alors, on commence ?
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