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Est il possible de créer une SCI seul ?

Lecture en 7mn     Romain Laventure    
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Une société civile immobilière (SCI) est, comme son nom l’indique, une société qui exploite un bien immobilier en vue de réaliser des profits. Généralement, les associés sont des membres d’une même famille qui partagent l’objet immobilier. En contrepartie, chaque apporteur perçoit des parts sociales selon sa contribution au capital. Au moyen des avantages qu’elle confère, mettre en place une SCI tout seul est une idée très tentante. Cependant, cette option est-elle envisageable ? Comment faire pour créer une SCI « unipersonnelle » ? Le présent guide dévoile toutes les informations à ce sujet.

Est il possible de créer une SCI seul ?

Ce qu’il faut savoir concernant la société civile immobilière

Une société civile immobilière est une forme sociale dont l’objectif est d’acquérir et de posséder des biens immobiliers. Exerçant une activité non commerciale, elle n’est pas en droit d’acheter un bien pour ensuite le revendre. Sa création peut se faire dans l’optique d’un investissement locatif. Elle peut également être en vue d’une construction et d’une vente du bien immobilier. On parlera ainsi de société civile de construction vente (SCCV). Dans le cas où, l’objectif est d’investir et de gérer un ou plusieurs immeubles, il s’agirait d’une SCI d’attribution.

Quoi qu’il en soit, ce statut juridique est apprécié par les multiples atouts qu’il confère :

  • une bonne gestion du patrimoine grâce à la nomination de gérant qui est le plus souvent une personne en dehors des associés ;
  • un avantage fiscal permettant la déduction d’endettement pour déterminer la valeur de l’actif net ;
  • une protection contre les créanciers personnels ;
  • une alternative pour éviter ou réduire les impôts de succession par le fait qu’une SCI peut être partiellement donnée sous forme de donation.

Tout cela, sans compter le fait que sa création est simple et rapide, en plus de n’exiger aucun capital minimal.

La création d’une SCI unipersonnelle est-elle envisageable ?

Plusieurs formes juridiques peuvent bénéficier d’un statut unipersonnel. Cependant, ce n’est pas le cas pour les sociétés civiles immobilières. Comme il est stipulé dans l’article 1832 du Code civil, la SCI doit être instituée par au moins deux associés. De ce fait, il est donc impossible de créer une SCI unipersonnelle.

De plus, la création de SCI doit passer par l’inscription au Tribunal du Commerce. Sans cette étape, la création et l’immatriculation d’une SCI ne peut avoir lieu. En effet, le non-respect de cet effectif imposé contribue automatiquement au rejet de la demande.

Comment faire pour une SCI à gestion individuelle ?

Bien que créer une SCI unipersonnelle soit infaisable, il est possible d’avoir le contrôle total d’une SCI. Quelques options existent à cet effet.

Créer une SCI avec un associé minoritaire

Il est possible de rester seul maître à bord de la SCI tout en ayant un autre associé. Pour y parvenir, il suffit d’avoir la plus grande part du capital en misant sur une répartition inégale. De ce fait, la personne avec la plus grande proportion détient le pouvoir décisionnaire. Le rapport de cette répartition peut être de 99 % et de 1 % ou de 90 % et 10 %, selon l’entente entre les deux parties.

Cependant, il est important que l’associé minoritaire prenne part dans les prises de décision. Dans le cas contraire, la loi pourrait le considérer comme un prête-nom ou à rôle fictif. Pour éviter cette requalification, la nomination de l’associé en tant que gérant est une option envisageable. Par ailleurs, il est conseillé de prêter attention lors de l’élaboration des statuts afin d’éluder tous les éventuels préjudices.

Avoir un associé de paille

Il est stipulé qu’une Société Civile Immobilière doit être instituée par au moins deux personnes physiques ou morales. Le terme « personne morale » ici indique un autre statut juridique ou société. Or, contrairement à la SCI, les SAS et les SARL peuvent être unipersonnelles. De ce fait, il est possible de créer une SAS ou une SARL tout seul. Ces dernières recevront respectivement les titres de SASU et de EURL.

Par la suite, il est envisageable de les nommer comme le deuxième associé. En choisissant cette option, la SCI verra le jour sous l’institution de deux personnes qui représentent un seul individu. Toutefois, comme toute forme juridique, la création de EURL ou de SASU engage des coûts et des obligations. Cela pourrait constituer une limite à la mise en place de la SCI.

Choisir un mineur comme associé

La dernière solution à laquelle il est possible d’avoir recours est de choisir un mineur comme associé. L’idéal est de choisir un descendant. Étant le représentant légal du mineur, le principal associé supervisera les différentes formalités concernant la création et la gestion de la SCI. Cette prise en charge de la totalité des décisions est contrôlée jusqu’à sa majorité. Cependant, ses intérêts en tant qu’associé doivent être respectés.

Le changement de statut en unipersonnelle en cours de vie sociale

Bien qu’il soit impossible de créer une SCI tout seul, il est envisageable qu’elle devienne unipersonnelle dans certaines circonstances. Cette situation résulte généralement du départ de l’associé suite à :

  • un décès ;
  • un retrait ;
  • une cession des parts sociales.

Quoi qu’il en soit, selon l’article 1844-5 du Code civil, la totalité des parts sociales ne doit être réunie en une seule main. Au cas où cela viendra à se produire, un délai d’un an est accordé pour régulariser la situation. Pour ce faire, il est conseillé de rechercher un nouvel associé ou faire une donation de part à une personne de confiance.

Dans certains cas, si la situation est due à un décès, les parts sont proposées à l’héritier de l’associé. S’il le souhaite, il reprend le titre de son prédécesseur et profite de tous les bénéfices que cela engendrerait.

Si une fois ce délai passé, aucune régularisation n’a eu lieu, la société risque une dissolution.

En somme, il est impossible de mettre en place une société civile immobilière avec un seul associé. Une demande de création présentant de telles caractéristiques est automatiquement rejetée par le tribunal du commerce. Toutefois, la mise en place d’une SCI à gestion individuelle est faisable.

Dernière modification le 17 octobre 2022
Auteur

Par Romain Laventure

Secrétaire Général de Kandbaz, en charge du pôle juridique, Administrateur du Synaphe (syndicat professionnel de l’hébergement d’entreprise)

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