Se domicilier en tant qu’agent immobilier

Tout savoir sur la profession d’agent immobilier 

Pour obtenir un bon prix d’un bien immobilier, il est d’usage de faire appel à un agent immobilier. Ce professionnel fournit des services personnalisés en fonction du bien en question et des attentes de son client.  

Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?  

L’agent immobilier est un professionnel chargé de la mise en relation entre les deux parties concernées par une transaction immobilière. Il joue ainsi le rôle d’intermédiaire entre l’offre et la demande. Il est possible de faire appel à cet expert lors de l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier ou d’un fonds de commerce. Ses compétences sont également indispensables lors de la cession de parts sociales relative au domaine immobilier.  

Pour garantir la conformité de la transaction menée par l’agent immobilier, celui-ci doit rédiger et signer un mandat avec son client. Ce mandat indique l’objet de la transaction, les termes de la prospection de clients ainsi que les modalités de rémunération du professionnel (rémunération selon la prestation ou par commission) et doit faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’administration compétente. Le mandat simple ou exclusif est valable pendant 3 mois.  

Quelles sont les missions d’un agent immobilier ?  

Comme indiqué précédemment, l’agent immobilier opère en qualité d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Une fois son contrat signé, il a pour principale mission de dénicher un acquéreur ou un loueur pour ledit bien. Sous la responsabilité ou non d’un directeur d’agence, l’agent immobilier est mandaté pour réaliser certaines missions relatives à son contrat :  

• Il procède à la recherche de biens immobiliers tels que des appartements, des maisons individuelles, des établissements commerciaux ou des bureaux à vendre ou à louer ; 
• Il détermine le prix de vente ou de location du bien avec le propriétaire ; 
• Il définit le coût des charges le cas échéant ; 
• Il diffuse et affiche les annonces concernant les biens immobiliers disponibles ;  

• Il organise et procède à la visite des biens immobiliers avec l’acheteur ou le locataire potentiel ; 
• Il étudie et évalue la solvabilité des candidats à l’acquisition ou à la location en se basant sur le dossier qu’ils transmettent ; 
• Il présente le dossier d’offre d’acquisition ou de location au propriétaire du bien ; 
• Il renseigne l’acquéreur ou le locataire potentiel de la décision du propriétaire ; 
• Il accompagne les parties dans la procédure de rédaction du compromis de vente ou du contrat de bail ;  

• Il procède à la remise des clés et à l’établissement d’un état des lieux le cas échéant.  

Outre les missions qui lui sont confiées, ce professionnel est également tenu de respecter certaines obligations relatives à l’exercice de sa profession. Le devoir de conseil lors de la détermination du prix du bien, la confirmation de l’exactitude des renseignements prodigués par le propriétaire et l’indication des vices apparents affectant le bien au client figurent parmi ses responsabilités. Néanmoins, l’agent commercial ne peut être tenu responsable des vices cachés du bien non révélés par le propriétaire au cours de son mandat.  

Quelle loi encadre la profession d’agent immobilier ?  

La profession immobilière, incluant les activités d’un agent immobilier, est encadrée par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et par le décret d’application datant du 20 juillet 1972. Cette règlementation régit non seulement le statut de ce métier, mais indique également les conditions de délivrance de la carte professionnelle. Il s’agit de la transaction sur immeubles et fonds de commerce. En outre, cette loi mentionne l’obligation de l’agent immobilier de disposer d’une garantie financière auprès d’un établissement bancaire et de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.  

Qu’est-ce qui distingue un agent immobilier d’un expert immobilier ?  

Il arrive souvent que l’on confonde l’agent immobilier et l’expert immobilier. Cependant, ces deux professions sont différentes au niveau de leurs missions respectives et du secteur d’activité dans lequel elles évoluent.  

L’agent immobilier effectue une estimation des biens immobiliers dans le but de les revendre ou de les louer. L’expert immobilier réalise également une évaluation pour définir la valeur marchande du bien, mais le rapport qu’il établit par la suite engage sa responsabilité devant les tribunaux et les administrations fiscales ou autres.  

L’agent immobilier procède à l’évaluation d’un bien afin de qu’il trouve acquéreur ou loueur le plus rapidement possible et encaisser la commission. L’estimation de l’expert immobilier est effectuée selon les faits observables et des calculs techniques précis.  

Les demandeurs d’une évaluation immobilière par l’agent immobilier sont souvent les propriétaires du bien en question tandis que ceux de l’expert immobilier peuvent être un juge, un assureur, l’administration fiscale ou un autre tiers.  

En résumé, il est nécessaire de faire appel à un agent immobilier pour évaluer un bien à vendre ou à louer. En revanche, le recours à un expert immobilier est indispensable pour l’estimation d’un bien entrant dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou d’une étude de marché.  

Comment devenir agent immobilier ?  

Le métier d’agent immobilier est une profession règlementée qui requiert une certaine connaissance de l’environnement immobilier. Ainsi, pour le pratiquer, l’exploitant doit avoir de l’expérience dans le domaine et justifier de bonnes compétences professionnelles.  

Les formations à suivre  

Pour devenir agent immobilier, le candidat doit au moins disposer d’un diplôme de bac+2 ou BTS PI (professions immobilières). Il peut également poursuivre ses études et obtenir une licence pro métiers de l’immobilier en gestion et administration de biens ou en transaction et commercialisation de biens. Un master pro en Droit immobilier ou en métiers de l’immobilier et de l’urbanisme permet également d’accéder à la profession d’agent immobilier.  

Les formations à suivre pour acquérir ces diplômes sont dispensées par des écoles privées comme l’École française de l’administration de biens (Efab), l’École supérieure de l’immobilier (ESI) ou l’Institut du management des services immobiliers (Imsi) et tant d’autres. Outre ces diplômes, l’exploitant doit également détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture qui doit être renouvelée tous les 10 ans.  

Par ailleurs, il est à noter que certains diplômes (comme un Bac+5 dans un cursus juridique, économique ou commercial) permettent également d’accéder à la profession. 

Les qualités requises 

Pour exceller dans son secteur d’activité, l’agent immobilier doit détenir certaines qualités. Parmi elles, l’on retrouve le sens de la persuasion. En effet, ce professionnel doit savoir convaincre le propriétaire de lui confier les tâches relatives à la vente ou à la location de son bien. Il doit également disposer des compétences nécessaires pour persuader le client sur les points forts de son produit.  

Outre ses capacités commerciales, l’agent immobilier doit avoir une parfaite maîtrise du Droit immobilier. Doué d’un esprit curieux, il doit effectuer une veille constante de l’évolution de la législation afin de prodiguer les meilleurs conseils aux propriétaires ou aux futurs acquéreurs. Un sens développé de l’organisation lui permet de gérer son planning et d’enchaîner efficacement les rendez-vous quotidiens. D’ailleurs, posséder un permis de conduire et un véhicule pour se déplacer lui facilitera la tâche.  

Les conditions d’exercice  

Comme énoncé précédemment, un diplôme dans le domaine immobilier est indispensable pour exercer le métier d’agent immobilier. De plus, il doit justifier d’une garantie financière, d’un montant supérieur à 110 000 €, qui sera nécessaire pour rembourser les fonds détenus. Cette garantie peut être émise par une société d’assurance agréée ou par un établissement bancaire. Le prétendant au poste d’agent immobilier ne doit pas faire l’objet d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercice professionnel, notamment une condamnation pénale ou une radiation des fonctions d’administrateur.  

En outre, pour se lancer dans une activité d’agent immobilier, il convient de respecter quelques formalités administratives. Parmi elles, l’on retrouve : 

• L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés pour obtenir la carte professionnelle ; 
• La tenue d’un registre-répertoire notant tous les versements attribués au titulaire de la carte et d’un registre enregistrant tous les mandats réalisés ; 
• L’insertion du numéro et du lieu de délivrance de la carte, les coordonnées de l’entreprise et les coordonnées du gérant sur tous les documents commerciaux ; 

• L’établissement d’un mandat écrit comportant entre autres les caractéristiques du bien recherché, le montant de sa rémunération ou une clause d’exclusivité.  

Comment exercer une activité d’agent immobilier ?  

Comme énoncé auparavant, l’agent immobilier peut exercer son activité en qualité de salarié d’une entreprise ou d’entrepreneur indépendant. Point sur les avantages et les inconvénients de chaque statut.  

Les avantages et inconvénients d’un agent immobilier salarié  

Un agent immobilier salarié travaille généralement au sein d’une agence immobilière indépendante ou franchisée ou d’un réseau de mandataires immobiliers. Agissant pour le compte de son employeur, ce professionnel est soumis à une règle de subordination économique et juridique.  

Contrairement à l’agent immobilier indépendant, le salarié bénéficie d’un confort social et matériel indéniable. Il touche des allocations au chômage et ses cotisations sociales sont partagées entre son employeur et lui. Par ailleurs, travailler pour une agence immobilier lui permet d’acquérir de l’expérience tout en profitant d’une sécurité de travail avant d’opérer en indépendant.  

Le statut d’agent immobilier présente néanmoins quelques inconvénients. En effet, la prospection de clients par ce professionnel est uniquement effectuée pour le compte de son employeur. De plus, il ne peut travailler que pour un seul employeur et ses activités sont encadrées par un contrat de travail.  

Les avantages et inconvénients d’un agent immobilier indépendant  

Comme son nom l’indique, l’agent immobilier indépendant travaille à son propre compte. Dans le cadre d’une activité immobilière, les missions de ce professionnel sont similaires à celles d’un agent commercial. Il peut agir en qualité de négociateur immobilier indépendant, d’auto-entrepreneur ou effectuer un portage salarial.  

Le principal atout d’un agent indépendant est certainement son autonomie au niveau de l’organisation et de la gestion de ses tâches. Il n’est soumis à aucune forme de subordination et gère son planning à sa guise. Cette structure permet également au travailleur de maîtriser sa rémunération et d’améliorer son portefeuille clients. En effet, grâce à elle, l’agent immobilier est en contact direct avec ses clients.  

Malgré tous les avantages offerts par le statut d’indépendant, l’on recense néanmoins quelques inconvénients. Pour créer sa propre entreprise, l’agent immobilier doit disposer de solides connaissances juridiques ou à défaut, recourir à un conseiller juridique. Dans la majorité des cas, il doit choisir un statut juridique pour immatriculer son entreprise au RCS et de ce fait rédiger des statuts, ce qui s’avère une tâche fastidieuse. Pour réussir à percer dans le monde de l’immobilier, l’agent immobilier indépendant doit collaborer avec une agence immobilière ce qui peut parfois contraindre son autonomie.  

Le statut juridique d’un agent immobilier  

Le régime juridique d’EIRL ou Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée constitue un excellent compromis pour l’exercice d’une activité d’agent individuel. En effet, ce statut préserve le patrimoine personnel de l’exploitant en cas de remboursement de créanciers puisque seuls les biens liés à l’activité professionnelle sont saisissables. Par ailleurs, la démarche de création et de cessation d’activité d’une EIRL est assez simple et l’option d’une imposition à l’IS possible sans aucune limitation de durée. Ce régime juridique permet au conjoint de l’entrepreneur de profiter du statut de conjoint collaborateur ou de travailler en tant que salarié. L’agent immobilier sera affilié au régime social des travailleurs indépendants afin de réduire les cotisations sociales.  

Les possibilités de domiciliation d’un agent immobilier  

Une fois le choix du statut défini, l’agent immobilier doit procéder à la formalisation de son activité en s’inscrivant au RCS. Pour ce faire, il doit déposer un dossier de demande d’immatriculation qui se composera entre autres d’une attestation de domiciliation de son entreprise.  

L’agent immobilier indépendant peut aisément domicilier son entreprise à son adresse personnelle. Cependant, pour faire preuve de professionnalisme, il est plus judicieux d’installer sa société dans une pépinière d’entreprise qui est destinée aux petites entreprises, dans un local propre à l’entreprise ou dans un espace de coworking. Néanmoins, le recours à une société de domiciliation s’avère la solution la plus adaptée.