Créer une SCI, le guide complet

Généralités sur la SCI

La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme de société permettant aux membres d’une famille, rattachés par un lien de parenté ou d’alliance, de détenir, gérer et transmettre des biens immobiliers. Également, cette forme juridique permet à toutes personnes, au moins 2, d’acheter un bien immobilier en commun, même si elles n’ont aucun lien de parenté.

La SCI procure bon nombre d’avantages comme :

• la simplicité pour un couple ou des concubins d’acquérir et de transmettre un bien immobilier ;
• l’instauration d’un équilibre entre les héritiers lorsqu’il s’agit de monter un projet immobilier ;
• la facilité de l’organisation de la succession d’un patrimoine ;
• la réduction des frais de succession ;
• l’intégration des enfants dans un projet d’achat d’immobilier pour la création d’un patrimoine sans qu’ils n’aient à débourser des fonds ;
• les privilèges fiscaux.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

En termes juridiques, la Société Civile Immobilière est considérée comme un régime d’entreprise offrant la possibilité de détenir et de contrôler facilement des actifs immobiliers. En raison des activités qu’elle pratique, cette forme de société est différente d’une société commerciale. En effet, la SCI ne procède ni à l’achat ni à la vente de biens immobiliers de manière régulière. Ses activités sont plutôt orientées dans la location immobilière et donc dans la gestion d’un patrimoine.

Les activités et le fonctionnement d’une SCI sont encadrés par les articles 1832 et suivants du Code civil. Selon les textes, la durée de vie de cette forme entrepreneuriale s’étend sur une période de 99 ans et son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS est obligatoire.

Il existe diverses sortes de SCI :

• La SCI familiale : cette forme permet aux membres d’une famille d’acheter un immeuble, dont chacun en est propriétaire et détient une part sociale relative à l’apport qu’il a réalisé.
• La SCI de gestion : elle est considérée comme le modèle classique de SCI offrant la possibilité d’acheter et de louer des biens immobiliers dans le but d’obtenir des loyers, qu’il y ait ou non des liens de parenté entre les associés.
• La Société Civile de Construction Vente ou SCCV : ce régime permet d’acquérir un terrain, y construire un bâtiment et de revendre le terrain avec le bâtiment. Il s’agit de l’unique forme de SCI qui autorise l’achat et la vente d’un bien immobilier.
• La SCI d’attribution de biens ou SCIA : il s’agit d’une forme de SCI qui offre la possibilité de partager un bien immobilier entre plusieurs personnes.

Comment fonctionne une SCI ?

Comme toute forme d’entreprise, la SCI nécessite la mise en place d’une unité chargée de sa direction. Cette structure entrepreneuriale est dirigée par un ou plusieurs gérants désignés au cours d’une assemblée générale des associés. En plus de contrôler le bon fonctionnement de la société, le gérant se charge également de toucher les loyers et d’acquitter les charges, pour le compte de la SCI.

Outre le gérant, la SCI est constituée d’au moins deux associés. Est dit associé d’une SCI, toute personne qui dispose d’au moins une part sociale acquise suite à un apport au capital social de l’entreprise. En cas de dettes occasionnées par le déficit de la recette de la société, l’associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI. Si certains créanciers n’ont pas été payés, ceux-là sont autorisés à réclamer ce qui leur est dû en saisissant éventuellement les biens personnels des associés.

Bien entendu, en cas de bénéfices au cours d’un exercice social, les associés bénéficient du versement des dividendes, toujours à hauteur de leurs apports.

Les associés d’une SCI possèdent des droits fondamentaux, à savoir :

• le droit de participer aux prises de décisions importantes par voie de scrutin ;
• le droit d’avoir accès à certains documents de l’entreprise ;
• le droit de demander une délibération des associés sur un sujet précis ;
• le droit à la cession de ses parts sociales.

Aucun seuil sur le montant du capital social n’est indispensable lors de la création d’une société civile immobilière. Fixe ou variable, cette somme se compose des apports effectués par les associés. Le montant convenu par tous sera inscrit dans les statuts. Ainsi, toute modification entraîne une modification statutaire.

Quels sont les points faibles d’une SCI ?

Dans certains cas, le fonctionnement d’une SCI peut être assez contraignant pour le gérant et les associés. En effet, tout au long de son existence, ce type de société est soumis à certaines obligations. D’ailleurs, le gérant doit obligatoirement organiser la tenue d’une assemblée générale au moins une fois par an à l’issue duquel un procès-verbal doit être rédigé et un exemplaire doit être transmis au greffe, dite Assemblée Générale Ordinaire Annuelle (AGOA).

En savoir plus sur l’approbation des comptes

En outre, la tenue de la comptabilité d’une SCI peut être équivalente à celle d’une SARL. Si vous optez pour une imposition à l’IS ou l’impôt sur les sociétés, vous êtes obligé de constituer et de tenir des pièces comptables rigoureuses. Un exemplaire original doit également être remis au greffe.

La procédure de création d’une SCI

Les formalités pour la création d’une société civile immobilière peuvent parfois être complexes… Vous pouvez également recourir aux services de KANDBAZ pour vous accompagner dans la réalisation de la procédure à suivre. Avec plus de 20 années d’expérience en matière de formalités juridiques pour les entreprises, vous bénéficierez d’un accompagnement de premier plan dans le cadre de la constitution de votre SCI.

Les étapes à suivre

Les étapes de création d’une SCI partagent certaines similitudes avec celles de quelques statuts juridiques d’entreprise. Zoom sur les démarches incontournables pour créer une SCI.

Le choix du type de SCI adapté

Avant d’entamer toute procédure de création, les entrepreneurs fondateurs de l’entreprise doivent déterminer le type de SCI qui s’adapte à leurs objectifs.

La domiciliation d’une SCI

Pour créer une SCI, les fondateurs doivent également choisir une domiciliation du siège social de l’entreprise. Cette adresse figurera dans les statuts de la société.

La rédaction des statuts

Certaines clauses obligatoires doivent apparaitre dans les statuts d’une SCI, car ces derniers régissent le fonctionnement de l’entreprise. Ces documents peuvent être établis par acte notarié, c’est-à-dire en présence d’un notaire ou d’un avocat, ou sous seing privé.

La constitution du capital social de la SCI

Les apports en nature, en numéraire ou les apports de biens communs sont valables pour constituer le capital social d’une SCI. Les fonds peuvent être déposés sur un compte bancaire au nom de l’entreprise, avant l’immatriculation et de manière obligatoire après son immatriculation.

La signature des statuts finaux

Une fois les statuts lus et approuvés, tous les associés procèdent à leur signature. Un paraphe est également nécessaire sur chacune des pages des statuts définitifs.

La désignation du ou des gérants

Le gérant d’une SCI peut être une personne physique ou morale, française ou de nationalité étrangère, résidant en France ou à l’étranger. Il peut également figurer ou non parmi les associés de l’entreprise. Si les associés nomment plusieurs gérants, l’on parle d’une SCI en cogérance. Certaines pièces justificatives relatives à la qualité des gérants seront réclamées lors de l’immatriculation.

La parution dans un journal d’annonces légales

Afin que votre SCI, puisse exister de façon légale, il est indispensable de publier un avis de constitution visant à informer les tiers de sa création. Cette annonce sera diffusée dans un journal d’annonces légales édité dans le département où siège la société.

L’avis de constitution de la SCI doit comprendre :

• sa dénomination sociale et son sigle si les statuts le mentionnent ;
• sa forme juridique ;
• le montant de son capital social ;
• le montant des apports en numéraire et les détails des apports en nature au capital ;
• l’adresse de domiciliation de son siège social ;
• son objet social ;
• sa durée de vie ;
• la ville du greffe où elle est immatriculée ;
• les coordonnées du gérant (nom ou dénomination sociale, prénoms, adresse, numéro RCS, etc.) ;
• la date de signature des statuts ;
• la forme de rédaction des statuts (acte sous seing privé ou acte notarié) ;
• les conditions de cession des parts sociales.

En savoir plus sur l’annonce légale

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Avec la SAS ou la SARL, la Société Civile Immobilière doit obligatoirement déclarer ses bénéficiaires effectifs. Il est question des personnes physiques qui possèdent directement ou indirectement environ 25 % du capital social ou des droits de vote. Il peut également s’agir des personnes qui exercent un contrôle sur la société. À défaut, le représentant légal de la SCI ou le gérant qui doit être inscrit au registre des bénéficiaires effectifs (RBE).

La déposition du dossier de demande d’immatriculation

Le dépôt du dossier de demande d’immatriculation d’une SCI doit être effectué auprès du Centre de Formalités des Entreprises ou CFE localisé dans la région où l’entreprise est domiciliée. Il vous est également possible de déposer votre dossier directement auprès des services du Greffe du Tribunal de Commerce dont vous dépendez.

Ce dossier comprend un certain nombre de documents et de pièces justificatives telles que :

• le formulaire M0 pour société civile dûment rempli et signé par le représentant légal de la SCI ;
• un exemplaire des statuts signé, daté et paraphé par tous les associés de l’entreprise ;
• l’acte de désignation du gérant ;
• le certificat de parution de l’avis de constitution de la SCI ;
• une pièce justificative de domiciliation de la SCI (contrat de bail, attestation de domiciliation ou domiciliation chez le gérant) ;
• une déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• une photocopie du justificatif d’identité de chacun des associés non-gérants ;
• les documents relatifs à la nomination du gérant et du commissaire aux comptes ;
• un chèque de paiement des frais d’immatriculation.

Il est également possible d’envoyer le dossier par voie postale. Par ailleurs, l’entrepreneur peut procéder à la demande d’immatriculation d’une SCI par voie électronique, sur le site d’Infogreffe. Dans ce cas, le règlement des frais de greffe s’effectue via la carte bancaire.
KANDBAZ peut s’occuper de toutes les démarches concernant l’immatriculation de votre société civile immobilière. De ce fait, vous gagnerez du temps et serez certain que votre demande ne sera pas rejetée par le greffe.

Le coût de création

La création d’une SCI n’est pas gratuite. En effet, presque chaque étape de la procédure de l’entreprise est assortie à des frais. Il faut compter entre autres :

• le coût de rédaction des statuts qui s’élève entre 500 et 2 500 €
• le coût de la publication de l’avis de constitution
• le coût de la prestation d’un commissaire aux apports pour l’évaluation des apports en nature le cas échéant
• le droit des apports en nature
• les frais d’immatriculation
• le coût d’enregistrement de la déclaration des bénéficiaires effectifs

Pour les projets ne nécessitant pas de clauses spécifiques ou sans contraintes particulières, vous pouvez utiliser des modèles de statuts à personnaliser.

La domiciliation d’une SCI

Grâce à sa domiciliation, votre société civile immobilière dispose d’un siège social et d’une adresse administrative. Figurant parmi les impératifs de la constitution d’une entreprise, la domiciliation est soumise à quelques obligations.

L’obligation de domiciliation d’une SCI

Comme énoncée précédemment, la domiciliation est une étape incontournable et obligatoire lors de la création d’une SCI. Outre le choix de l’adresse, il faut également suivre minutieusement les démarches à suivre pour la domiciliation.

Il importe de prendre quelques précautions variant en fonction de la solution de domiciliation choisie par l’entrepreneur. À titre d’exemple, si la SCI siège au domicile personnel du gérant ou d’un des associés, il est nécessaire de vérifier le contrat de bail qui le lie au propriétaire ou les règles d’urbanisme ou de copropriété en vigueur. Il est également important de vous assurer que la durée de domiciliation possible correspond aux besoins de la société.

Les solutions de domiciliation

Plusieurs solutions de domiciliation sont accessibles à une société civile immobilière. Il peut s’agir :

• d’une adresse située dans une société de domiciliation commerciale,
• de l’adresse personnelle du gérant ou d’un associé ;
• d’un local acquis ou loué dans le cadre de l’exercice de l’activité de la SCI ;

Grâce à KANDBAZ, vous trouverez facilement une domiciliation pour votre SCI.

En savoir plus pour domicilier sa SCI