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La fiscalité d’une SCI

Lecture en 7mn     Romain Laventure    

Lors de la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI), deux options s’offrent aux associés en matière de fiscalité : le régime de l’impôt sur le revenu (IR) et le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Quel que soit leur choix, cela entraine incontestablement des conséquences sur l’imposition des revenus et surtout des plus-values immobilières. Dans ce guide, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité d’une SCI.

La fiscalité d’une SCI

Les régimes d’imposition sur les bénéfices

Le choix d’un régime d’imposition s’effectue au moment de la création de la société. Par défaut ou en l’absence de déclaration expresse, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). On parle alors de fiscalité transparente. Toutefois, celle-ci a la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), même en cours de vie sociale.

L’impôt sur le revenu (IR)

Dans ce régime, la SCI ne s’acquitte pas de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cessions de biens immobiliers. Les bénéfices imposables réalisés sont divisés entre les associés au prorata de leur apport au capital social. En d’autres termes, les associés de l’entreprise sont imposés personnellement à l’IR et doivent donc chacun déclarer leur quote-part de résultat.

À noter que la fiscalité appliquée à la SCI soumise à l’IR concerne les règles fiscales des impôts fonciers.

Par ailleurs, l’imposition à l’IR permet à la SCI de déduire certaines de ses charges de résultats telles que les frais de gestion, les assurances… De plus, la structure peut réduire ses impôts dus par les associés en reportant les déficits fonciers dans la limite annuelle de 10 700 euros.

Quant aux dividendes, qu’ils soient distribués ou non, ceux-ci sont soumis au flat tax à 30 %. Il existe également une imposition de la rémunération du gérant de la SCI dans un régime de l’IR.

L’impôt sur les sociétés (IS)

Les associés peuvent choisir le régime de l’IS en notifiant leur décision par écrit au Service des Impôts des Entreprises (SIE). C’est une opération irrévocable, raison pour laquelle il est essentiel de bien réflechir avant de faire ce choix. La SCI imposée à l’IS est dite SCI opaque.

Les associés ne sont imposés que sur les dividendes octroyés. En effet, les bénéfices imposables sont directement assujettis à la SCI à un taux de 28 %, quel que soit son chiffre d’affaires. Par contre, les petites structures peuvent bénéficier d’un taux réduit de 15 % en respectant les conditions ci-après :

  • 75 % du capital minimum détenu par des personnes physiques ;
  • un chiffre d’affaires inférieur à 7 630 000 euros HT ;
  • un capital entièrement reversé.

Le choix de l’IS conduit à une double imposition des résultats de l’entreprise. D’une part, la SCI est directement redevable de l’impôt sur les bénéfices. D’autre part, les dividendes distribués sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ou flat tax à 30 %. Enfin, cette option permet de déduire certaines charges du résultat fiscal (frais de constitution de la SCI, frais de gestion,…).

La SCI et la TVA

En principe, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Il est cependant possible de choisir la soumission à la TVA dans le cas d’une location de biens aménagés ou nus à usage professionnel. De ce fait, la SCI est assujettie de plein droit. D’ailleurs, cela peut s’avérer avantageux pour la structure. En effet, cette option permet à cette dernière de payer la taxe sur ses dépenses professionnelles, puis de la récupérer lors d’une vente ou d’une prestation.

En revanche, s’il s’agit d’une location de biens non meublés, à usage d’habitation ou agricole, la SCI ne peut pas être soumise à la TVA. Pour choisir l’assujettissement à la TVA, il convient de notifier le choix du régime de TVA par écrit auprès du service des impôts. L’option prendra effet à partir du premier mois après la demande.

Le régime fiscal pour les plus-values immobilières

D’une manière générale, la vente d’un bien immobilier par une SCI crée une plus-value. Toutefois, il y a une taxe sur cette opération, déterminée en fonction de la durée de la possession du bien en question. Le régime fiscal des plus-values immobilières se diffère selon le mode d’imposition des bénéfices de la SCI :

  • IR : pour les particuliers ;
  • IS : pour les professionnels.

Dans le premier cas, le calcul de la plus-value, sur laquelle sont pratiqués des abattements, ne tient pas compte de l’amortissement du bien immobilier. En outre, la SCI peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le résultat si la durée de détention est supérieure à 22 ans. Néanmoins, elle continue de payer ses charges sociales. Dans le cas où cette durée serait supérieure à 30 ans, elle dispose d’une exonération totale de l’impôt et des charges sociales.

Dans le régime des plus-values immobilières applicable aux professionnels, les amortissements du bien sont pris en compte dans la détermination de la plus-value. Cette dernière, qui vient s’ajouter aux bénéfices imposables de la société, est soumise au barème de l’IS.

La fiscalité sur la dissolution d’une SCI

De nombreuses raisons peuvent être à l’origine de la dissolution d’une SCI. Dans tous les cas, l’enregistrement de la dissolution s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette opération est suivie de la liquidation de la SCI, assurée par le liquidateur. Parmi ses nombreuses fonctions, il constate l’existence d’un boni ou d’un mali de liquidation.

En cas de mali de liquidation, il n’y a aucune imposition. À l’inverse, un boni de liquidation doit être enregistré au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avec un droit de partage de 2,5 %. Après que ce boni de liquidation soit réparti entre les associés, chacun est tenu de le déclarer dans sa déclaration de revenus. À cet effet, il sera soumis au flat tax à 30 %.

Dernière modification le 21 juillet 2021
Auteur

Par Romain Laventure

Diplômé d’un Master 2 en droit